Phase 1 - La résiliation du bail (J à M+5)
J : commandement de payer
Le bailleur fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Cet acte est l'acte fondateur de toute la procédure. Coût : 140-250 € HT, à la charge du débiteur.
J+6 semaines : fin du délai de régularisation
Le locataire dispose de 6 semaines pour régler intégralement les sommes dues. Pendant ce délai, il peut aussi saisir le juge pour demander des délais de paiement (jusqu'à 36 mois). À l'issue, si rien n'est régularisé, la clause résolutoire est acquise.
J+6 semaines et 1 jour : assignation
Le bailleur fait assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection (JCP). L'assignation doit être délivrée au moins 6 semaines avant l'audience (délai pour information du préfet).
J+4 à J+8 mois : audience
Selon l'engorgement du tribunal (Montpellier compte 4 à 8 mois), l'audience se tient. Le juge entend les parties, vérifie le respect de la procédure, et peut accorder des délais de paiement si le locataire en fait la demande motivée.
J+5 à J+9 mois : jugement
Le juge prononce la résiliation du bail (acquisition de la clause résolutoire), ordonne l'expulsion du locataire, et le condamne au paiement des arriérés + indemnités d'occupation.
Phase 2 - Le commandement de quitter les lieux (M+5 à M+7)
Une fois le jugement signifié, le commissaire de justice notifie au locataire un commandement de quitter les lieux. Cet acte ouvre un nouveau délai impératif :
- 2 mois pour quitter volontairement le logement
- Pendant ce délai, le locataire peut encore solliciter des délais devant le juge de l'exécution
- À l'issue, sans départ volontaire, l'expulsion peut être engagée
Phase 3 - L'expulsion effective (M+7 et au-delà)
Si départ volontaire
Le commissaire de justice effectue une visite de constatation, dresse un inventaire si nécessaire, et reprend les clés. Le bail est définitivement clos.
Si refus de quitter
Le commissaire de justice se présente au logement avec une copie du jugement. Si le locataire est présent et refuse, le commissaire de justice doit réquisitionner le concours de la force publique auprès de la préfecture.
La réquisition est traitée en moyenne en 2 mois à Montpellier. Une fois accordée, l'expulsion a lieu avec un commissaire de police ou de gendarmerie.
La trêve hivernale : un point crucial
Du 1er novembre au 31 mars, aucune expulsion locative ne peut être exécutée - sauf cas particuliers :
- Occupant sans droit ni titre (squatteur)
- Relogement effectif assuré par les services sociaux
- Immeuble en péril ou faisant l'objet d'un arrêté de péril
- Bénéficiaire d'une décision d'attribution de logement social
Si le jugement et le commandement sont obtenus avant l'hiver, l'expulsion peut être ordonnée mais sera de fait reportée au 1er avril. Anticiper le calendrier dès le printemps est donc essentiel.
Combien ça coûte au total ?
- Commandement de payer : 140-250 € HT
- Assignation : 70-200 € HT
- Signification du jugement : 70-150 € HT
- Commandement de quitter les lieux : 100-200 € HT
- Expulsion (avec force publique) : 400-800 € HT
- Honoraires avocat (souvent obligatoire selon montant) : 1 500-3 000 € HT
Coût total estimé : 2 300 à 4 600 € HT, étalés sur la durée de la procédure (6 à 18 mois). Une partie est récupérable sur le débiteur si solvable.
Recouvrer les sommes après l'expulsion
Le titre exécutoire (jugement) reste valable 10 ans. Le commissaire de justice peut engager les voies d'exécution sur le patrimoine du débiteur - saisie sur salaire, saisie-attribution, saisie de biens. Si le locataire est insolvable au moment du jugement, le titre peut être conservé et exécuté plus tard si sa situation évolue.
