Étape 1 - Les 30 premiers jours : la réaction amiable

Dès que le loyer du mois en cours n'est pas payé, ne laissez pas la situation s'installer. Les premières actions sont déterminantes pour la suite, juridiquement comme psychologiquement.

  • Vérifier que le RIB du locataire n'a pas changé (un quart des impayés vient d'un virement échoué non corrigé)
  • Envoyer une relance écrite sous 8 jours : SMS, email, puis lettre simple
  • En cas d'absence de réponse, lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) sous 15 jours
  • Proposer un échelonnement si le locataire répond et invoque une difficulté ponctuelle (RSA, perte d'emploi)

À ce stade, vous restez dans l'amiable. Un dialogue rapide permet souvent de débloquer la situation sans procédure : ne le négligez pas.

Étape 2 - Le commandement de payer (et son délai de 2 mois)

Si la LRAR reste sans effet, on passe à l'acte de commissaire de justice. Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail est l'acte fondateur de toute la procédure judiciaire à venir.

Cet acte est signifié au locataire par le commissaire de justice. Il déclenche un délai légal de 2 mois pendant lesquels le locataire peut régulariser ou solliciter des délais devant le juge.

Ce que contient le commandement

  • Le détail exact des sommes dues (loyers + charges + indemnités d'occupation)
  • Le rappel de la clause résolutoire du bail
  • Le délai de 2 mois pour s'acquitter
  • Le risque encouru : résiliation de plein droit du bail
  • Les coordonnées du Fonds de Solidarité Logement (FSL) et de la CAF

Le coût du commandement (140-250 € HT) est en principe à la charge du débiteur - il s'ajoute à la dette. C'est l'acte le plus rentable de toute la procédure.

Étape 3 - L'assignation et le jugement (≈ 6 à 12 mois)

Si à l'issue des 2 mois, le locataire n'a ni payé ni demandé de délai au juge, le bailleur peut faire assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection (JCP). C'est l'étape contentieuse.

Le juge constate la résiliation de plein droit du bail (du fait de la clause résolutoire non régularisée), prononce l'expulsion et condamne le locataire au paiement des arriérés + indemnités d'occupation à courir.

Combien de temps ?

Le délai entre l'assignation et le jugement varie selon la juridiction : à Montpellier, comptez en moyenne 4 à 8 mois entre la délivrance de l'assignation et l'audience. Le jugement est rendu dans les 6 semaines suivantes.

Étape 4 - L'expulsion proprement dite

Avec le jugement définitif en main, le bailleur peut enfin reprendre son bien. Une dernière séquence d'actes est nécessaire - toujours par commissaire de justice.

  1. Signification du jugement d'expulsion au locataire
  2. Commandement de quitter les lieux (délai de 2 mois pour partir)
  3. Si pas de départ volontaire : réquisition du concours de la force publique (préfecture)
  4. Expulsion effective avec le commissaire de justice et, si besoin, la police

ATTENTION trêve hivernale : aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars (sauf cas particuliers : occupation sans droit ni titre, relogement assuré, immeuble en péril).

Étape 5 - Récupérer les loyers impayés après le départ

Avoir récupéré son logement ne suffit pas : le locataire vous doit toujours les arriérés. Une fois le titre exécutoire en main, le commissaire de justice peut engager les voies d'exécution : saisie sur salaire, saisie-attribution sur compte bancaire, ou saisie de biens mobiliers.

Si le locataire est insolvable au moment du jugement, le titre reste valable 10 ans - l'exécution peut être tentée plus tard si sa situation s'améliore.

Combien ça coûte au bailleur ?

  • Commandement de payer : 140-250 € HT (à la charge du débiteur)
  • Assignation : 70-200 € HT (à la charge du débiteur)
  • Signification du jugement : 70-150 € HT
  • Commandement de quitter les lieux : 100-200 € HT
  • Expulsion (avec force publique) : 400-800 € HT selon la complexité

Au total, comptez 800 à 1 500 € HT pour la procédure complète. Ces frais sont en principe à la charge du débiteur (art. L. 111-8 CPCE), mais leur recouvrement effectif dépend de la solvabilité du locataire.