Le calendrier en un coup d'œil
- Jours 1 à 30 : relance amiable, puis mise en demeure par lettre recommandée
- Commandement de payer signifié par commissaire de justice : 6 semaines pour régulariser
- Assignation devant le juge des contentieux de la protection, notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience
- Jugement : résiliation du bail, expulsion, condamnation au paiement de la dette
- Commandement de quitter les lieux : 2 mois pour partir
- Expulsion, jamais entre le 1er novembre et le 31 mars, et saisies pour récupérer la dette
Les loyers impayés se prescrivent par 3 ans (article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989). Attendre ne protège pas le bailleur : la dette grossit et les loyers les plus anciens finissent par ne plus pouvoir être réclamés.
Étape 1 : que faire dans les 30 premiers jours ?
Dès que le loyer du mois en cours n'est pas payé, ne laissez pas la situation s'installer. Les premières actions sont déterminantes pour la suite, juridiquement comme psychologiquement.
- Vérifier d'abord qu'il ne s'agit pas d'un incident de paiement : virement rejeté, changement de banque, prélèvement non renouvelé
- Relancer par écrit sous 8 jours : SMS ou email, puis lettre simple
- Sans réponse, envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception : montant dû, délai pour payer, suites envisagées
- Si le locataire répond et invoque une difficulté passagère, proposer un échéancier écrit et signé
Garant, assurance, aides au logement : les réflexes à ne pas oublier
- Caution : prévenez le garant dès les premiers impayés. Si un commandement de payer est délivré, il doit lui être signifié dans les 15 jours, sinon il ne pourra pas être tenu des pénalités ni des intérêts de retard (article 24 de la loi du 6 juillet 1989)
- Assurance loyers impayés ou garantie Visale : déclarez l'impayé dans le délai prévu au contrat, souvent court, et suivez les étapes que l'assureur impose
- Aides au logement versées directement au bailleur : signalez l'impayé à la CAF ou à la MSA, qui peut maintenir l'aide pendant que la situation se régularise
À ce stade, vous restez dans l'amiable. Un dialogue rapide permet souvent de débloquer la situation sans procédure : ne le négligez pas.
Étape 2 : le commandement de payer et son délai de 6 semaines
Si la mise en demeure reste sans effet, on passe à l'acte de commissaire de justice. Le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail est l'acte fondateur de toute la procédure judiciaire à venir.
Cet acte est signifié au locataire par le commissaire de justice. Il déclenche un délai légal de 6 semaines (depuis la loi du 27 juillet 2023, contre 2 mois auparavant) pendant lesquelles le locataire peut régulariser ou solliciter des délais devant le juge.
Ce que contient le commandement
- Le détail exact des sommes dues (loyers + charges + indemnités d'occupation)
- Le rappel de la clause résolutoire du bail
- Le délai de 6 semaines pour s'acquitter
- Le risque encouru : résiliation de plein droit du bail
- Les coordonnées du Fonds de Solidarité Logement (FSL) et de la CAF
Lorsque la dette atteint un certain montant ou une certaine ancienneté, le commandement est également signalé à la commission de prévention des expulsions (CCAPEX) du département, afin qu'une aide puisse être proposée au locataire avant l'audience.
Et si le locataire ne paie qu'une partie ?
Un paiement partiel ne suffit pas à sauver le bail : pour éviter la résiliation, toute la dette visée par le commandement doit être réglée dans les 6 semaines, sauf délais accordés par le juge. Les sommes versées restent bien sûr déduites de la dette.
Le coût du commandement (140-250 € HT) est en principe à la charge du débiteur - il s'ajoute à la dette. C'est l'acte le plus rentable de toute la procédure.
Étape 3 : l'assignation et le jugement, combien de temps ?
Si à l'issue des 6 semaines, le locataire n'a ni payé ni demandé de délai au juge, le bailleur peut faire assigner le locataire devant le juge des contentieux de la protection (JCP). C'est l'étape contentieuse.
L'assignation doit être notifiée au préfet au moins 6 semaines avant l'audience, pour qu'un diagnostic social et financier du locataire soit réalisé. Sans cette notification, la demande de résiliation du bail est irrecevable : le commissaire de justice s'en charge.
Le juge constate la résiliation de plein droit du bail (du fait de la clause résolutoire non régularisée), prononce l'expulsion et condamne le locataire au paiement des arriérés + indemnités d'occupation à courir.
Il peut aussi accorder au locataire des délais de paiement, jusqu'à 3 ans. Pendant ces délais, les effets de la clause résolutoire sont suspendus : si le locataire respecte l'échéancier et paie son loyer courant, le bail continue ; au premier manquement, la résiliation est acquise.
Combien de temps ?
Le délai entre l'assignation et le jugement varie selon la juridiction : à Montpellier, comptez en moyenne 4 à 8 mois entre la délivrance de l'assignation et l'audience. Le jugement est rendu dans les 6 semaines suivantes.
Étape 4 : comment se passe l'expulsion ?
Avec le jugement définitif en main, le bailleur peut enfin reprendre son bien. Une dernière séquence d'actes est nécessaire - toujours par commissaire de justice.
- Signification du jugement d'expulsion au locataire
- Commandement de quitter les lieux (délai de 2 mois pour partir)
- Si pas de départ volontaire : réquisition du concours de la force publique (préfecture)
- Expulsion effective avec le commissaire de justice et, si besoin, la police
Le locataire peut demander au juge des délais pour quitter les lieux. Depuis la loi du 27 juillet 2023, ces délais vont de 1 mois à 1 an.
ATTENTION trêve hivernale : aucune expulsion ne peut être exécutée entre le 1er novembre et le 31 mars (sauf cas particuliers : occupation sans droit ni titre, relogement assuré, immeuble en péril).
Étape 5 : comment récupérer les loyers impayés ?
Avoir récupéré son logement ne suffit pas : le locataire vous doit toujours les arriérés. Une fois le titre exécutoire en main, le commissaire de justice peut engager les voies d'exécution : saisie sur salaire, saisie-attribution sur compte bancaire, ou saisie de biens mobiliers.
Depuis le 1er juillet 2025, la saisie sur salaire est conduite directement par le commissaire de justice, sans audience préalable devant le juge : elle se met en place beaucoup plus vite qu'auparavant.
Si le locataire est insolvable au moment du jugement, le titre reste valable 10 ans - l'exécution peut être tentée plus tard si sa situation s'améliore.
Quelles pièces réunir avant d'appeler le commissaire de justice ?
Un dossier complet dès le premier contact fait gagner une à deux semaines. Préparez :
- Le bail signé, avec ses avenants (c'est lui qui contient la clause résolutoire)
- Le décompte détaillé des sommes dues, mois par mois : loyers, charges, régularisations
- Les relances et la mise en demeure envoyées, avec les accusés de réception
- L'acte de cautionnement, si le bail a un garant
- Le contrat d'assurance loyers impayés ou le visa Visale, le cas échéant
- Les coordonnées connues du locataire : téléphone, email, employeur
- L'état des lieux d'entrée
Combien ça coûte au bailleur ?
- Commandement de payer : 140-250 € HT (à la charge du débiteur)
- Assignation : 70-200 € HT (à la charge du débiteur)
- Signification du jugement : 70-150 € HT
- Commandement de quitter les lieux : 100-200 € HT
- Expulsion (avec force publique) : 400-800 € HT selon la complexité
Au total, comptez 800 à 1 500 € HT pour la procédure complète. Ces frais sont en principe à la charge du débiteur (art. L. 111-8 CPCE), mais leur recouvrement effectif dépend de la solvabilité du locataire.
